最近我们团队在做市场租房选题的时候，发现一组数据还挺意外的

其实上海今年整体租赁市场上，很多都以小户型为主，大户型供应是非常稀缺的，占比只有1/3

但是在分散式房源中，反而大户型比较多，占比在60%以上

(资料图片仅供参考)

从租赁同行朋友那边听到的市场消息，越来越多市区老破大拿出来租了

背后可能跟老破大卖不出去有关，房东不自住又不愿意空着，所以才拿出去租

根据我们之前做的市场调研，上海今年二手行情并不太好，而老破大这种产品因为面积大价格贵，可能面临的困境更多

我选择实地去看看那些又老又大的房子，现在真实的市场行情到底怎么样

01

我先去古北看了看，一百多平的老房子比比皆是

很多老房子都是九几年建造的，以两房大户型居多

典型的小区，比如钻石公寓、翡翠公寓、宝石公寓、碧玉公寓、维多利亚公寓...

在链家网展示的出租房源中，上海目前今年挂牌出租一共4.8万套

其中古北有225套房源，老破大加在一起估算一下也有60-70套

而古北板块的老破大主要集中在古北一期区域，这里有很多xx公寓、xx花园，也是古北二十多年前留下来的外销房

我问了下中介，这些老破大小区目前的出租情况，基本上今年拿出来出租的房源越来越多

放在以前，这种产品还是比较高端的小区，现在也是我们常说的老破大

房龄都有二三十年了，面积基本在100平以上的两房，整体房屋因为建造久远也开始显得老旧

这种老房子在市场上也相对不好卖，很多房东自己并不自住才拿去出租

但是在真正交易的时候，古北这种产品形态在现在的租赁市场上是不太好接受的

本身这个板块的老破大产品就存在一定的劣势

首先是户型不太好接受

基本上都是两房大户型，103平两房、128平两房，哪怕是140平也只有两房

原本100多平就完全可以做很舒适的三房，140平这种大户型甚至可以做四房

像这种老破大的空间设计，跟现在的商品房的户型设计对比确实差距较大，脱离了现在对于大户型的居住需求

而且户型也是千奇百怪，二手房可能存在诸如手枪形的、扇形的等奇葩户型

总之很少能看到方方正正的户型，导致空间利用率低

就拿我看的几套房源来说，走进室内，这种不规则的感觉会更明显

常常会出现类似三角的卧室、多边形的客厅

又或者是这种扇形的客厅

还有各种朝向，朝北、朝东、朝西南，有时感觉室内光线不是很好

这种老房子的空间布局居住起来可能也没那么实用

还有一个可能大家容易忽视的点，就是停车难

基本上中介都会问我一句，有没有停车需求

因为早期规划的时候，老破大和老破小都存在车位都比较少的问题，导致无法承载现在这么多车辆

除了地面零星的几个车位，很多时候需要到别的小区或者附近商场停车

居住产品没那么好就算了，关键租金价格高

古北这一片100平左右的房子，一个月房租基本在1.3万-1.6万上下

这么算一年的租金支出也要在15-20万

实属是太高了，按照2022年度上海平均月薪1万2来看，在这里租一年等于普通打工人的一年收入

在古北踩盘时，我也正好碰到一位出租的上海房东

他有套挂牌1.3万/月的两房，从三四月就开始出租，现在还没有租出去

据房东说，房子以前一直是租给日本、韩国人

但是随着古北一部分外籍人士的离开，今年租客也不好找了，就面临难出租的问题

02

“原来挂牌出售的业主，也开始找租客出租了”

这是我问了几个链家中介听到的同一句话，也是今年大部分业主的无奈

在市调过程中，我发现边售边租的老破大开始变多了

同一套房子拿出来出租的同时，也在同步挂牌出售，都是同面积同户型同楼层，连装修都一模一样

以巴黎花园为例，这套143平3室2厅的房子，在链家网上正以1150万的价格挂牌出售，同时以租金16000元/月对外出租

从挂牌时间来看，这套房子从今年2月就开始挂牌出售，半年过去了一直没卖掉

在正常市场情况下，一般价格合适两三个月也就成交了，因为太久没卖掉业主也着急了

链家中介告诉我，业主的初心是打算卖掉房子，但是二手市场不太好，在6月租赁市场开始变好的时候，就拿出来租了

我看了下同小区正在挂牌的二手房源，真的吓了一跳

目前一共挂牌21套，而整个小区才387套，挂牌率已经拉到了5.4%

要知道这个小区去年是没几套在卖的，今年二手挂牌高达20多套，几乎翻了几倍

而且接下来这个小区还有3套房源即将上架

不仅二手挂牌增多，而且有一半以上都是今年挂牌一直没卖掉的房子

再看成交，今年以来这个小区只在3月份成交了一套

挂牌量大于成交量，就积累的多了

这背后意味着，对于业主来说，此时此刻把房子卖掉可能比我们想象中艰难得多

所以现在同时挂牌出售出租的老破大，肉眼可见的变多了

然而即便挂出去出租，今年老破大的租赁市场也不是很好

相比2021年市场较好的时候，今年的租金水平整体都在走低

尤其是这种老破大租金也比去年低了10%左右，原本可以租1万左右，现在降了1000元左右

但是房子房东不自住，一直空置，还不如拿出去出租也能减少点损失

03

手里有房子空置的房东，也开始找长租机构出租了

据管家告诉我说，相比2021年，今年大户型的老房子逐渐变多

因为今年租客少房子多，房东自己也不好出租，就会委托给自如这样的长租平台，尽快出租出去

在自如租房平台上，还出现了一些首次出租房源

其中有不少都是6月前后委托

因为要装修，也要放置一段时间去甲醛，还没有租出去

比如位于中山公园板块上海花城的这套整租房源

来源：自如

对外挂牌的是面积约104平的2房，每月租金13490元/月

这是房东第一次对外出租，房子原本的装修比较老旧不太好出租

委托给自如后，目前还在装修当中，没有正式出租

除了这套，上海花城还有10套合租房源，基本上也都是一百多平的两房为主

以前只是偶尔有业主拿出来卖，现在也开始交给自如出租了，不想空着减少损失

上海正在出租的老破大都是以前的老房子，房东可能以前还会住，现在搬到外环，或者说搬到品质更好的房子了

这些房子留下来出租，自己没时间也不想花钱装修，但是房屋相对老旧又不太好出租

据自如管家介绍，目前租赁市场上，新装修的房子占比只有约40%，剩下的60%左右都是旧房子

老旧的大户型并不好租，反而是租金更低的老破小要更好出租一些

如果把房子委托给自如，也需要投入一笔费用

首先需要出一笔装修费，由自如负责装修翻新再对外出租，价格在10万-20万不等

如果是业主原装，就不需要出装修费

像这种就是房东原装

这样的老房子看起来还比较新，就不需要重新装修

只需要自如增添一点装备，如沙发、茶几、挂画等，费用也不用房东出

现在租赁市场没那么好的时候

或许把老破大交给长租机构也是一种出租方式，至少不至于空置

04

市区老破大越来越多拿出去租，可能是一种趋势

我们知道今年上海整个市场情况其实并不太好，二手库存的挂牌量不断攀升已经到10万套上下

但是另一边二手成交量却持续走低，六月已经跌到了1.2万套

当上海二手进入不好卖阶段的时候，就会导致房子的空置时间变长

对房东来说也是一种损失，与其空着不如出租赚点钱，不管是边售边租，还是租给长租机构，都是房东降低损失的一种方式

但是单单从产品分析，对于老破大这种产品，本身面积大租金就比较高，而且房子老旧

这种产品所面对的租客势必就比较少，也因此在如今的租赁市场上更难以出租

以上为正文，来自微笑向暖

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